최준석 2018년 제29회 감정평가사 합격
평택고 卒·서울과학기술대 경영학과 재학
‘합격의 터’ 환급반 등록 최종합격자
1. 들어가며
안녕하세요. 저는 이번 제29회 감정평가사 시험에 최종합격한 최준석 이라고 합니다. 먼저, 저는 27살(1992년생)이며 현재 서울과학기술대학교 경학학과에 재학 중입니다. 수험기간은 2016.3월~2018.6월로 총 2년 3개월 정도이고 1차는 인강을 보며 혼자서 하였고 2차는 신림동 고시촌에 들어와서 학원을 다녔습니다. 2016년 1학기까지는 학교를 다녔고 2016년 2학기부터 휴학을 한 후 본격적인 공부를 시작하였습니다. 구체적인 수험생활과 공부방법에 대하여 이야기하기 전에 저의 수기는 수많은 합격생 중 한 명의 방법임을 미리 알려드립니다. 저 또한 공부를 시작하기 전에 다양한 합격수기를 읽으며 공부방법 등에 대하여 도움을 얻었던 경험이 있으므로 최대한 솔직하고 성실하게 쓰도록 하겠습니다. 그리고 모든 공부방법과 생활습관에는 개인적 차이가 있음을 알고 봐주셨으면 감사하겠습니다.
2. 공부방법
1) 1차시험(2016.8월~2017.3월)
민법 95 경제학 82.5 부동산학 77.5 감정평가관계법규 82.5 회계학 80 / 평균 83.5
(1) 민법
민법의 경우 A학원의 김묘엽 강사님의 강의를 수강하였습니다. 전공이 경영학이었기 때문에 학교에서 법 과목을 제대로 수강해본 적도 없었고 고등학교 때도 사회탐구 선택과목으로 법과정치를 하지 않았기 때문에 법학은 처음 접해보는 것 이었습니다. 모든 1차과목을 동일한 커리큘럼으로 공부하였습니다. 먼저 기본강의를 듣고 문제풀이 강의를 수강하였습니다. 2016년 8월부터 11월중순까지는 1차 5과목의 기본강의를 수강했던 것 같습니다. 민법의 경우 감정평가관계법규 과목과 달리 이해를 우선시해야 하는 과목입니다. 따라서 기본강의 때부터 이해를 위주로 공부를 하였습니다. 또한 처음 접해보는 과목이었기 때문에 기본강의 수강 후에는 당일에 바로 복습을 하였습니다. 법과목이 어려운 이유 중 하나는 낯선 용어의 등장이라고 생각합니다. 낯선 용어의 경우 용어의 의미를 정확히 이해하고 반복해서 보아야 합니다. 김묘엽 강사님의 강의를 들으며 좋았던 점은 교재의 우수성이었습니다. 기본강의 교재의 가장자리에는 그날 배운 내용의 OX문제가 들어있어서 배운 내용을 바로 확인하기 좋았습니다. 강사님 강의의 특징은 이해 위주의 설명과 체계화라고 생각합니다. 또한 문제풀이 강의 때에는 기본강의 내용을 훑어주시기 때문에 리마인드하는 과정을 가질 수 있었습니다. 1차시험은 객관식이기 때문에 기출문제의 분석을 통한 오답찾기 능력을 중요하다고 생각합니다. 기출문제 분석을 통해서 오답이 어떤 식으로 구성되는지 알 수 있었습니다. 감정평가 1차시험 민법의 경우 총칙과 물권편으로 이루어 집니다. 물권편의 경우 각종 물권에 직접적으로 배우는 부분이며 감정평가 업무를 함에 있어 중요한 부분이라고 생각합니다. 물권편은 관련판례를 정확히 이해하고 숙지하는 것이 중요합니다.
(2) 경제학원론
저는 상경계열 학생으로서 1학년때 경제학원론을 수강하였고 고등학교 때도 사회탐구 영역으로 경제를 선택하였습니다. 따라서 경제는 어느정도 자신을 가지고 공부하였습니다. 먼저, 강의는 A학원의 장선구 강사님 강의를 들었습니다. 많은 분들이 공인회계사 시험의 김판기 강사님 강의나 함경백 강사님의 강의를 듣는다고 알고 있습니다. 저는 김판기 강사님의 회계사 경제학 대비용 강의는 감평 경제학 시험 범위에 비하여 더 넒은 범위를 커버한다고 생각합니다. 강의 수도 많기 때문에 너무 많은 시간이 소요될 것이라고 생각했습니다. 따라서 감정평가사 경제학 전용 강의를 찾았고 장선구 강사님의 스타일이 괜찮다고 판단하였습니다. 경제학은 크게 미시, 거시, 국제경제학 부분으로 나눌 수 있습니다. 사실 기본강의를 수강할 때 많이 어려웠던 부분도 존재하였습니다. 또한 경제학은 기본강의 수강 후 문제를 바로 풀기가 어려웠습니다. 저 역시 문제풀이 강의까지 수강 후 실력이 향상되었던 것 같습니다. 또한 기본강의 수강 후에 문제풀이에 바로 들어가지 못하고 요약강의를 추가로 들었습니다. 경제학의 경우 난이도에 따라 점수편차가 클 수 있는 과목입니다. 그러나, 감평시험의 경우 고난도의 문제비중이 크지 않다고 생각하여 70점 이상을 목표로 공부하였습니다. 경제학 공부에 많은 어려움을 겪는 분들은 60점을 목표로 공부하는 것이 필요하다고 생각합니다. 또한 경제학의 경우 어느 과목보다 문제풀이의 중요성이 크다고 생각합니다. 따라서 다양한 경제학 기출문제를 풀어보는 것이 중요합니다.
(3) 부동산학원론
부동산학원론은 흔히 적은 공부량으로 고득점을 할 수 있는 과목이라고 알려져 있습니다. 다만, 어느 분야에서 어느 부분이 나올 지 모르는 과목이므로 나올 가능성이 높은 부분에 집중하는 것이 좋다고 생각합니다. 저는 당시 B학원의 윤철신 평가사님 강의를 들었습니다. 해당 강의를 선택했던 이유는 감정평가사로서 2차 감정평가이론도 강의하시던 분으로서 2차 공부와의 연계가 가능할 것이라고 생각했기 때문이었습니다. 부동산학원론의 경우 2차 감정평가이론과 연관성이 매우 큰 과목입니다. 따라서 평가사님들이 진행하는 강의를 듣는 것이 더 낫다고 생각합니다.
(4) 감정평가관계법규
감정평가관계법규는 다양한 개별법들로 구성된 과목으로 그 분량이 매우 방대합니다. 다만, 개별법마다 자주 출제되는 부분이 정해져 있기 때문에 전략적인 공부방법이 필요하다고 생각합니다. 강의는 C학원의 이상곤 강사님 강의를 수강하였습니다. 감정평가관계법규의 경우 대부분 이 강사님의 강의를 수강한다고 알고 있습니다. 해당 강의의 특징은 무엇보다 재미가 있으며 노래를 부르며 암기를 시켜주시기 때문에 기억에 오래 남는다는 점입니다. 1차시험을 본지 1년 6개월 정도가 지났는데 아직도 노래가 기억이 날 때가 있습니다. 감정평가관계법규의 공부내용은 논리적 흐름이 있는 것이 아니기 때문에 휘발성이 매우 강합니다. 따라서 지속적으로 반복하는 것이 무엇보다 중요합니다. 기본강의를 듣고 복습은 개별적으로 하였고 스피드요약강의는 따로 듣지 않았습니다. 기본강의 후에 문제풀이 강의를 들었고 1차시험 한 달 전쯤 최종마무리 요약강의를 들었습니다. 앞서 말했듯 해당 과목은 지속적 반복이 중요합니다.
(5) 회계학
회계학은 경제학과 더불어 다수의 수험생들이 가장 어려워하는 과목 중 하나입니다. 저는 전공이 경영학이었으나 회계를 좋아하지는 않았기 때문에 자신이 있거나 하지는 않았습니다. 회계학은 황윤하 강사님의 강의를 수강하였습니다. 강의 커리큘럼은 황윤하 강사님이 말씀해 주신 대로 따라갔습니다. 기본강의 이전에 있는 회계원리 수업부터 수강하였고 문제풀이까지 차례대로 수강하였습니다. 개인적으로 1차 공부 중 가장 많은 시간을 들였고 강사님으로부터 많은 조언을 들었습니다. 강사님은 공인회계사 시험 경험이 있으셨기 때문에 선택과 집중을 매우 강조하셨습니다. 회계학도 역시 꾸준한 문제풀이의 반복이 중요합니다. 주제별 회계처리 방법 자체가 어렵거나 하지는 않았지만 개별적인 주제가 많았기 때문에 주제별 학습을 계속 반복해야 문제 푸는 시간을 줄일 수 있습니다. 그리고 강의 중에 강사님이 알려 주시는 문제풀이 팁 등은 정말 많이 도움이 됐습니다.
(6) 1차시험 마무리
1차시험은 객관식 시험이며 평균 60점을 넘으면 모두 합격하는 절대평가 시험입니다. 따라서 전략적 접근이 중요하다고 생각합니다. 자신 있는 과목의 점수를 높게 가져가고 자신 없는 과목은 50~60점 정도의 목표를 가지는 것이 필요하다고 생각합니다. 저는 보수적으로 공부하는 편이기 때문에 8개월 정도는 1차에 올인했던 것 같습니다. 개인차가 있겠지만 처음 공부를 시작하시는 분은 최소 6개월의 전업 수험기간이 필요하다고 생각합니다.
2) 2차시험 (2017.3월 ~ 2018.6월) / 실무 56.5 이론 55 법규 51.5
(1) 감정평가실무
실무는 감정평가사 시험의 꽃이라고 생각합니다. 몇 년 동안 가장 높은 과락률을 기록하였고 다년차들도 과락이 나오는 과목으로 알려져 있기 때문입니다. 저의 경우 감정평가사 시험을 준비하기로 마음먹은 2016년 3월 실무를 가장 먼저 시작하였습니다. 시작은 A학원의 유도은 평가사 기본강의를 들었습니다. 이후 기초 1000점 강의를 들었고 종합문제는 아마 다 못 들었던 것 같습니다. 이 기간은 제가 학교를 다니는 기간이었기 때문에 공강시간 및 학교수업을 끝내고 들었습니다. 감정평가의 가장 기초를 배웠던 시기였습니다. 1차공부를 하는 동안에는 2차공부를 하지 않았습니다. 다만, 그 때 2차공부를 아예 놓아버렸던 점은 제가 가장 아쉽게 생각하는 부분입니다. 1차시험을 마친 뒤에는 2차공부를 위해 신림동에 들어와 C학원 종합반을 등록하였습니다.
이후에는 김사왕 평가사님의 커리큘럼을 그대로 따라갔습니다. 제가 생각하기에 김사왕 평가사님의 강의는 실무를 처음 접하는 사람이 듣기에는 다소 어려울 수 있습니다. 저는 이전에 유도은 평가사님의 강의를 들었던 경험이 있기 때문에 초반에는 실무를 쉽게 시작하였습니다. 실무는 강의를 듣고 이를 적용하는 과정이 무엇보다 중요합니다. 따라서 기본이론 강의를 수강할 때 플러스 기초, 중급 문제를 같이 풀어나갔습니다. 또한 이해가 안되거나 모르는 부분은 다음시간에 직접 강사님께 질문을 하였습니다. C학원 종합반을 등록했었기 때문에 기초강의, 기본강의, 문제풀이까지 모든 과정을 수강하였습니다. 교재 또한 김사왕 평가사님의 교재만을 보았습니다. 2018년 2월까지는 학원 커리큘럼을 충실히 따라갔습니다. 이후 3월부터는 다른 학원의 스터디 자료를 구해 풀었습니다. 저는 D학원의 여지훈 평가사, A학원의 유도은 평가사 스터디문제를 풀었습니다. 물론 매주 토요일에는 C학원 스터디를 빠짐없이 참석했습니다. 스터디는 0기부터 마지막 4기까지 모두 수강하였습니다. 다른 학원 다른 강사님들의 스터디문제를 풀었던 것이 많이 도움이 되었습니다. 특정 강사의 특정스타일에 익숙해지면 다양한 문제에 유연하게 대처하는 법을 기르기 어려운 것 같습니다. 다만, 실무의 기본적 문제풀이 능력을 갖추기 전까지는 한 강사의 커리큘럼을 따라가는 것이 좋다고 생각합니다. 시험을 앞둔 4월부터는 매일 오전 9시부터 실무를 100점씩 풀었습니다. 실무는 이론적 지식보다 이를 풀어내는 능력이나 답안작성능력이 중요하므로 실전감각을 계속 유지하는 것이 중요하다고 생각했습니다.
(2) 감정평가이론
이론은 최명근 평가사님의 강의를 모두 따라갔습니다. 저는 최명근 평가사님의 말대로 단순 목차암기나 서브중심의 공부보다는 기본서를 토대로 한 이해 위주의 공부를 하였습니다. 기본서는 경응수 평가사님의 감정평가론을 보았습니다. 또한 법전과 실무기준해설서는 항상 곁에 두고 보았습니다. 이론의 경우 최명근 평가사님의 말대로 기본적인 의의 암기가 매우 중요하다고 생각합니다. 특히, 초반일수록 서브 중심의 암기보다는 전반적인 감정평가이론 체계와 내용에 대한 이해가 매우 중요하다고 생각했습니다. 따라서 기본서는 여러 번 반복해서 읽으려고 노력했습니다. 또한, 강의 초반부터 적은 배점이었지만 스스로 생각해서 써보는 훈련이 많이 도움이 됐던 것 같습니다. 이론은 크게 총론과 각론으로 나누어 볼 수 있는데 총론의 경우 기본서와 부동산학원론 교재를 번갈아 가며 보았습니다. 각론의 경우는 역시 기본서와 실무기준해설서 위주로 공부하였습니다. 모든 과목에 있어 마찬가지이지만 이론에 있어서도 법전을 자주 보는 것이 중요하다고 생각합니다. 이론은 강사마다 답안을 구성하는 방법이나 내용에서 큰 차이가 있을 수 있습니다. 저는 2017년 12월까지는 최명근 평가사님의 강의와 스터디만을 수강하였습니다. 이후 2018년 2월에 김수유 평가사님의 답안작성 특강을 들으며 많은 점을 느꼈습니다. 다양한 목차구성 방법, 내용 등을 배우며 다른 평가사님들의 답안에 관심을 갖게 되었습니다. 이 기간 동안 답안작성 능력이 많이 향상되었던 것 같습니다. 3월부터는 기출문제 위주로 답안작성 훈련을 계속하였고 교재는 지오 평가사님의 기출문제분석 교재를 보았습니다. 스터디 문제는 지오 평가사, 어정민 평가사님의 3~4기 자료를 보았습니다. 이론 역시 5월부터는 1주일에 100점씩 4번 400점을 썼습니다. 이를 시험 직전까지 계속하였습니다.
(3) 감정평가 및 보상법규
법규 역시 C학원의 이승민 강사님 강의로 공부를 시작하였습니다. 이승민 강사님의 강의는 다른 강사님들과 차이가 있습니다. 처음부터 사례형 문제를 통해 기본이론을 가르치고 답안을 작성하는 훈련을 합니다. 이러한 강의내용은 개별적인 주제를 이해하기에는 매우 유용하다고 생각하지만 법규과목의 전반적 체계를 알거나 숲을 보는 능력 배양에는 부족하다고 생각합니다. 이승민 강사님의 강의는 기초강의부터 M0, M1, M2, M3까지 모두 수강하였습니다. 2018년에 들어서는 기출문제를 거치며 강사님 강의로 채워지지 않는 부족함을 느꼈습니다. 또한 최신판례 등을 제대로 알기 어려웠습니다. 따라서 전년도 김선희 평가사님의 스터디 0기부터 4기까지의 자료를 모두 구해 개별스터디를 하였습니다. 또한, 최신판례와 기출문제 분석은 A학원 강정훈 평가사님의 강의를 들었습니다. 법규의 핵심은 법조문에 대한 정확한 이해 및 숙지와 최신판례 숙지라고 생각합니다. 따라서 저는 같이 공부하던 친구와 매일 점심을 먹고 1시간 동안 법전스터디를 하였습니다. 토지보상법, 부동산공시법, 감정평가법 3법은 모든 조문을 암기하려고 했습니다. 법, 시행령, 시행규칙으로 나누어 보았고 암기할 것과 알아둘 것, 그냥 한번 보고 넘어갈 것을 나누어 정리했습니다. 시험을 두 달 앞두고는 최신판례를 자주 보며 판례 위주의 공부를 하였습니다. 또한 강정훈 평가사, 조현 강사님의 스터디 자료를 모두 구해 풀었습니다. 개인적으로는 강정훈 평가사님의 스터디문제가 올해 시험에서는 많이 도움이 되었습니다. 법규는 크게 행정법과 개별법으로 나누어 공부를 합니다. 다만, 결국에는 행정법과 개별법 공부가 하나로 된다는 것을 느꼈습니다. 교재는 이승민 강사님의 교재와 강정훈 평가사님의 판례교재, 기출문제분석 교재를 보았습니다. 또한 기본서로서 박균성 교수님의 행정법강의를 보았습니다. 모르거나 헷갈리는 부분이 있을 때는 꼭 박균성 교수님의 교재를 찾아보았습니다. 법규는 답안작성을 위해 일정부분 암기가 꼭 필요합니다. 따라서 답안작성을 여러 번 반복하는 것이 매우 중요합니다. 따라서 5월부터는 1주일에 400점은 이상은 개별스터디를 통해 답안을 작성하였습니다.
3. 수험생활 전반
저는 2017년 3월에 C학원 종합반을 등록하였습니다. 당시에는 휘경동 집에서 신림동까지 통학을 하며 한 달 정도 공부를 하였습니다. 학원을 가는 날에는 대략 왕복 2시간이상을 지하철 및 버스에서 보내야 했기 때문에 이 시간이 매우 아깝다고 생각했습니다. 따라서 4월에 신림동에 방을 잡고 독서실을 등록하였습니다. 방은 2동쪽에 잡았고 독서실은 같이 공부하던 친구를 따라 ‘합격의 터’ 독서실을 등록하였습니다. 독서실에서는 오픈형 좌석에서 공부했습니다. 저는 개인적으로 칸막이가 있는 곳보다 개방된 좌석을 선호하였기 때문에 오히려 공부에 집중하기에는 더욱 좋았습니다. 또한 합격의 터 독서실은 가격이 매우 합리적이었습니다. 실무를 공부할 때는 계산기를 쳐야 했기 때문에 개인자리에서는 할 수 없었습니다. 이때 독서실 지하에 있는 스터디룸을 매우 유용하게 이용하였습니다. 독서실에 같이 공부하던 친구들이 있었기 때문에 2017년 6월부터는 1년동안 매달 스터디룸을 등록하여 사용하였습니다. 합격의 터 실원이라면 스터디룸을 무료로 사용할 수 있었기 때문에 매우 좋았습니다. 친구들 중에서는 3층에 있는 관리반에 들어가 공부습관을 형성하는데 큰 도움을 받은 친구도 있었습니다. 또 개인적으로는 ‘6월 이상 1년 이하’ 연속 이용자가 희망하는 시험에 최종합격하면 이용료 전액을 환불해 주는 합격의 터 독서실 ‘환급반’을 이용했고, 최종합격의 영예에 이어 독서실 이용료도 환급 받는 혜택을 받았습니다.
다음으로 식사는 저에게 큰 어려움 중 하나였습니다. 신림동에 들어온 후 친구를 따라 고시식당을 다녔습니다. 처음에는 별탈 없이 잘 먹었지만 몇 달씩 먹다 보니 질리기도 하고 소화가 잘 안되는 느낌을 크게 받았습니다. 따라서 고시식당을 여러 군데를 찾아보고 몇 번씩 바꾸기도 했습니다. 그러나 매일 앉아있는 습관 때문인지 소화가 항상 안되는 느낌을 받았습니다. 따라서 고시식당은 1일 1회만 갔습니다. 그 외는 편의점에서 가벼운 간식을 사먹거나 외부 음식점에서 사먹었습니다. 운동의 필요성은 시험보기 몇 달 전에 느꼈으나 갑작스레 새로운 스케줄을 짜기 부담되어 따로 하지는 않았습니다. 다만, 식사 후에는 항상 20분 이상은 바깥공기를 쐬며 걸으려고 하였습니다.
4. 마치며
감정평가사 자격시험에 합격하기 위해서는 최소한의 시간이 필요하다고 생각합니다. 최소한의 시간을 들여 단기간에 합격하기 위해서는 좋은 생활습관을 들이는 것이 매우 중요하다고 생각합니다. 이를 위해서는 커리큘럼이 존재하는 학원을 다니거나 개별스터디를 하는 것이 필요합니다. 또한 생활패턴을 단순화하고 계획대로 행동하는 것이 중요하다고 생각합니다. 기상스터디를 하거나 매일 일정한 시간 운동을 하는 것은 도움이 된다고 생각합니다. 또한 1년이상의 장기레이스를 위해서는 잘 쉬는 것이 중요합니다. 많이 쉬어야 한다는 것이 아니라 매주 일정시간은 나만의 시간을 가져야 한다는 점입니다. 수험생활 스트레스를 해소할 수 있는 시간이 필요합니다. 이는 개인마다 차이가 있겠지만 저는 예능프로그램을 보거나 영화를 보는 등 개인적 시간을 가졌습니다. 일요일에는 같이 공부하는 친구들과 맥주 한 두 캔 정도를 하기도 했습니다.
마지막으로 수험생활에 정답은 없다고 생각합니다. 각자의 성향과 습관에 맞는 공부방법 또는 수험생활을 하며 꾸준히만 한다면 합격선에 이를 수 있다고 생각합니다. 공부를 하다 보면 어려움을 겪거나 포기하고 싶은 순간이 오기 마련입니다. 이럴 경우 혼자 고민하기 보다는 주변의 평가사님들께 조언을 구하는 것이 중요하다고 생각합니다. 또한 같은 고민을 나누고 서로 선의의 경쟁을 할 수 있는 러닝메이트가 있다면 더욱 좋을 것 같습니다. 지금까지 긴 글을 읽어주셔서 감사합니다.
