지난 주 둘째의 수시 1차 합격 낭보가 있었다. 상향 지원해서 당사자도 긴가민가했는데, 8:1의 경쟁률을 뚫고 당당히 서류합격. 축하하며, 2주 남은 최종 면접도 힘내라 응원을 보냈다. 사람마다 기쁨의 원천은 다를 텐데, 20년간 두 딸을 키우며 녀석들이 노력한 만큼의 결실을 얻는 모습 보는 게 그렇게 흐뭇하다. 지면으로 다시 한 번 감사. 잘 커주고 거저 커줘서.

부동산과 관련한 기쁨 중에, 치열한 입찰을 뚫고 당당히 낙찰자로 호명될 때의 짜릿함도 있다. 경매는 내가 사고 싶은 가격을 써 내 최고 입찰자를 가리는 공정 경기다. 민사집행법 제 97조에서 부동산 경매 시 최저매각가격을 결정할 때 법원으로 하여금 감정인에게 부동산을 평가하고 그 평가액을 참작하여 정하도록 규정하고 있어, 경매목적물의 감정평가는 감정평가사의 업무 영역 한 축을 차지한다. 감정평가사무소가 주축을 이루고 있다.

경매 감정평가의 대상은 토지와 건물이 주를 이루고, 공장재단, 광업재단, 광업권, 어업권, 소유권 보존 등기된 입목, 지상권, 부동산을 취득할 수 있는 권리, 자동차, 건설기계, 항공기 등 다양하다. 각 법원에서는 ‘평가명령서’에 사건번호와 소유자, 평가목록을 기재해 감정인에게 송부하고 그 결과를 감정평가서로 받는다. 이 중, 재개발, 재건축사업이 진행되는 정비구역 내에 소재한 부동산도 종종 의뢰되는데, ‘관리처분계획인가고시일’을 기점으로 평가 목록의 호칭이 좀 바뀐다. 목록 추가라기보다는 변환이라고 해야 할 듯한데, 이는 종전 토지나 건물의 소유자가 조합원이 되고 이들이 분양받을 자격을 취득하면서 이들의 종전 토지등이 ‘조합원입주권’으로 달리 불리기 때문이다. 관리처분계획인가고시일을 기점으로 단독 또는 다세대주택을 소유한 조합원의 주택이 ‘조합원입주권’으로 치환된다고 이해해도 된다.

이를 시기적으로 정리하면 이렇다. 단독 또는 다세대주택은 종전 토지등으로 불렸다가, 관리처분계획인가고시일 이후에는 조합원입주권(부동산을 취득할 수 있는 권리)으로 잠시 옷을 바꿔 입고 새 아파트가 준공되면 신축아파트로 대치된다. 관리처분계획인가고시일 이후 철거와 신축의 과정을 거치며 종전 토지등의 모습은 없어지지만 소득세법 제 88조에서 말한 ‘사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위’는 살아 있다. 환지방식의 도시개발 사업에서 환지예정지 지정 및 환지처분으로 종전토지 등에 대한 권리가 환지로 옮겨지는 것과 같다. 변환되는 과정에서 물건이 물권으로 임시 거처하는 셈.

조합원입주권의 가치는 종전 토지등의 가치, 조합원분양가, 추가 납입할 금액 등과 관련 있다. 일단, 조합원들은 일반분양자에 비해 조금 낮은 분양가로 아파트를 공급받는다. 그게 조합원 프리미엄이다. 낮은 가격에 받았지만 시가는 일반 분양되는 아파트와 방불하다. 종전 토지등의 가치와 조합원분양가 등을 비교하면 앞으로 내야 할 분담금이 정해진다. 분양받은 아파트의 시가와 향후 납부할 분담금의 차액이 결국 조합원입주권의 가치가 된다. 신축 아파트를 온전히 받기 위해서 내야 할 부담을, 신축 아파트의 시장 가치에서 빼는 논리다. 따라서 분담금을 분할 납부하고 있었다면 작년보다 올해 입주권 가치는 오른다. 앞으로 내야 할 분담금이 줄어들었으니까.

조합원입주권이 경매 평가 목적물이 됐을 때 감정평가는 크게 2가지 방법을 따른다. 프리미엄을 산정해 입주권의 가치를 도출하는 방법과 바로 입주권을 평가하는 방법. 전자는 상증세법상의 부동산을 취득할 권리의 평가 산식을 따른 것이고 후자는 감정평가방식 중 비교방식에서의 ‘거래사례비교법’을 활용한다. 양자를 적용함에 있어 미묘한 차이가 있다. 그걸 2번에 걸쳐 설명하려 한다.

이용훈
㈜대화감정평가법인 파트너 감정평가사

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