서울시 임대차분쟁조정위원으로 활동한 적이 있었다. 임대차와 관련된 여러 가지 분쟁 조정 신청을 받아 임대인과 임차인의 간의 합리적인 해결방안을 마련하는 일이었다. 각종의 분쟁 사례가 많았지만, 임대차계약 종료를 둘러싼 분쟁이 가장 중요한 유형 중 하나였다.
임대차계약에 임대차 기간이 정해져 있으므로 임대차 기간이 만료되면 임대차가 종료되는 것이 일반적이지만, 우리 법이 ‘묵시적 갱신’과 ‘갱신요구권’을 인정하고 있다보니 이에 따라 임대차계약 종료를 둘러싼 분쟁이 종종 발생하곤 한다. 임차인의 ‘갱신요구권’은 「상가건물 임대차보호법(상가임대차법)」에 이어 「주택임대차보호법(주택임대차법)」에도 규정되어 있는데, 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는 사유가 있는지 여부에 대한 분쟁이 많다.
임대차계약의 ‘묵시적 갱신’ 관련하여서는 「상가임대차법」이 제10조 제4항에서 “임대인이 제1항의 기간(임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지) 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다”라고 규정하고 있고, 제5항은 “제4항(묵시적 갱신)의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다”라고 규정하고 있다.
「주택임대차법」에서는 제6조 제1항에 “임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다”라고 규정하면서, 제2항에서 “제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.”, 제6조의2에서 “① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다. ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다”라고 각 규정하고 있다.
「상가임대차법」, 「주택임대차법」 모두 임대차기간 만료 전 일정기간 내에 계약 갱신 여부에 대한 의사를 확인하고, 그러한 의사가 불명확한 경우 기존 계약내용 대로 계약이 갱신된 것으로 봄으로써 영업 및 주거생활의 안정을 도모하려는 취지에서 ‘묵시적 갱신’제도를 마련하고 있다. ‘묵시적 갱신’이 되면, 그 효과로서 상가는 1년, 주택은 2년간 전 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 보게 된다. 임차인은 그 기간 내에 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 해지통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생하게 되어 임차인을 두텁게 보호하고 있다.
한편, 「상가임대차법」은 갱신거절 등의 통지 기간을 임대차기간이 만료되기 전 1개월 전까지로 규정하고 있지만, 「주택임대차법」에서는 2개월 전까지로 규정하고 있다. 원래 「주택임대차법」에서도 1개월 전까지로 규정되어 있었지만, 임차인이 다른 주택을 마련하거나 임대인이 새로운 임차인을 구할 충분한 시간을 마련해 주기 위하여 2개월 전까지로 개정되었다.
임대차계약의 ‘묵시적 갱신’이 되지 않게 하려면 어떻게 해야 할까? 상가의 경우에는 임대인이 일정기간 내 임차인에게 ‘갱신거절의 통지’ 또는 ‘조건 변경의 통지’를 하여야 한다. 하지만, 「상가임대차법」에 임차인에 대하여는 이러한 규정이 없어 임차인은 임대차기간 만료 전 언제라도 갱신거절을 통지함으로써 임대차계약을 종료시킬 수 있다. 판례는 임대차기간 만료일 하루 전에 한 임차인의 갱신거절 통지를 인정하여 임대차계약 종료에 따른 임대인의 보증금 반환 의무를 인정한 바 있다.
주택의 경우에는 상가와 달리 「주택임대차법」에 따라 임대인, 임차인 모두 일정기간 내 상대방에게 ‘갱신거절의 통지’ 또는 ‘계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지’를 함으로써 ‘묵시적 갱신’의 효력을 저지시킬 수 있다. ‘갱신거절의 통지’는 임대차기간이 끝나면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지로 비교적 명확하다. 문제는 ‘계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지’인데, 이는 임대차계약 내용을 변경하겠으며, 만일 상대방이 응하지 않으면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말한다. 이러한 통지에는 변경하려는 계약조건(증액 또는 감액하려는 차임액 등)을 구체적으로 밝혀야 한다. 판례는 임차인의 안정된 주거생활을 실질적으로 보호하기 위하여 임대인의 갱신거절의 통지 여부를 엄격히 해석할 필요가 있다고 하면서, “건물 매매를 부동산에 의뢰하였다”라거나 임대차계약 갱신 관련 안내문을 전달한 것 등의 사실만으로는 갱신거절의 통지로 볼 수 없다고 한다.
임대차계약에서 ‘묵시적 갱신’ 규정을 둔 취지는 계약기간 만료 전 일정기간 내에 계약 갱신의사를 미리 확인함으로써 임대인, 임차인 모두 불측의 손해를 방지하기 위함이다. 봄 이사철을 맞아 임대차계약 종료가 다가오고 있는 임대인이나 임차인은 계약서를 잘 살펴 계약 갱신 여부를 결정하고, 사전에 필요한 조치를 해두어야 불필요한 분쟁을 방지할 수 있을 것이다.
신종범 변호사/법무법인 태일
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