10년째 개정작업을 이어가는 수험서가 있다. 감정평가 수험서고, 명칭은 ‘유형·목적별 기출문제 분석’. 2차 과목 중 감정평가실무 기출문제를 해설했다. 기존 수험서와 다른 점은, 예시답안으로 끝내지 않고 설명을 길게 넣었다는 것. 그래서 품이 많이 든다. 답안 하나로 끝내지 않은 이유는, 독학하는 이들을 생각해서다. 예시답안이 왜 이렇게 작성되는지 설명해주면 고구마 체증 같은 답답함은 없을 테니까. 본래 친절한 성격이 아닌데, 수험서 저자로서는 친절하고 싶었는지도 모른다. 난데없이 책 소개를? 잔여지 가치하락에 대한 최근의 논란이 있어 예시답안을 내면서 해설을 해 주는 이 시간, 마치 저 위 수험서 저자가 된 듯 기분이어서 그런 것이니, 책 홍보로 여기진 말아 주길.

1편에 이어서, 잔여지의 가치하락을 다루고 있다. 가치하락에 대한 손실액은, 공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지 가액에서 공익사업시행지구에 편입된 후의 잔여지 가액을 뺀 금액이다. 둘 사이의 차액은 대부분 물리적 특성의 악화로 설명된다. 도로가 없어지거나 형상이 불규칙해지거나. 악화와 양화가 공존하기도 한다. 도로가 없던 땅이 도로에 접하게 되면 양화고, 네모반듯한 땅이 삼각형으로 바뀌면 악화다. 공존할 때 또 하나의 원칙을 적용해 판단을 내린다. 사업시행이익 인정, 사업시행 손실 반영. 도로조건이 개선됐지만 다른 토지와의 형평성을 고려해 개선효과는 참작하지 않는다. 악화된 형상부정만 카운트한다. 여기까지 어떤 이견도 없다. 잔여지의 가치하락은 불리해진 요소만 반영한다는데. 불리해진 요소가 혹 중복된다면 상식적으로 불리해진 요소 모두를 반영한 종합손실이 답이 될 것이다.

이는 감정평가실무기준의 잔여지 가치하락 판단에 관한 규정, ‘잔여지의 가치하락에 따른 손실액은 해당 공익사업의 시행으로 인하여 잔여지의 가격이 증가하거나 그 밖의 이익이 발생한 경우에도 이를 고려하지 않고 감정평가 한다.’를 보면 더 명확해 진다. 공익사업시행지구에 편입된 후의 잔여지 가액을 결정할 때 잔여지의 가격을 증가시키는 요소를 배제하라고 해석하는 것이 합리적이다. 양화와 악화가 혼재된 경우 양화는 배제하고 악화로만 손실을 계산하는 것으로 정리.

그런데, 하락요인이 복수로 있는 상황에서는 위 계산이 혼란스러워질 수 있다. 구체적으로, 편입되기 전 <4차선 도로+정방형>인 토지가 <2차선 도로+삼각형>으로 변동되었다면, 누가 봐도 도로조건 악화, 형상 악화로 판단된다. 그런데 원래 있던 도로의 폭이 4차선에서 2차선으로 줄어든 게 아니라, 4차선 도로가 폐쇄되고 새롭게 2차선 도로가 생겼고, 그 2차선 도로는 공익사업에 의해 새롭게 개설되었다면 어떨까. 신규 도로는 공익사업의 결과물이고 그 도로에 새롭게 접하게 된 것은 전형적인 사업시행이익이다. 사업시행이익을 배제한다는 단순 논리면, 4차선에서 2차선으로 도로 폭이 악화된 게 아니라 4차선에서 맹지로의 급변이다.

새롭게 개설된 2차선 도로를 사업시행이익으로 본다면 잔여지의 현황은 2차선 도로에 접한 토지임에도 불구하고 잔여지 가치하락을 평가할 때는 맹지로 봄이 상당하다. 이는 1편에서 얘기했던 ‘형평’의 논리와도 맞닿는다. 그 2차선 도로는, 신설된 도로의 혜택을 누리는 공익사업과 무관한 인근 다른 토지의 사정을 고려하면, 잔여지의 입장에서도 ‘없는’ 도로로 봐줘야 하니까.

그런데 필자는, 위와 달리 판단한다. 사업시행이익의 배제는 잘려 나간 토지의 보상금 산정 시나 잔여지 가치하락 판단 때 언제나 작동하는 원리겠지만, 잔여지의 가격이 증가하는 특성 변화가 없다면 쓸 일이 없다. 정확하게는 쓸 필요가 없다. 즉, 4차선에서 2차선으로 도로 폭이 줄었고 2차선 도로가 공익사업에 의한 결과물일지라도 도로조건 항목만 봐서는 잔여지 가격 증가는 없지 않은가. 이런 경우까지 사업시행이익 배제의 논리 위에 서서 2차선 도로는 없는 것으로 보고 맹지로 악화됐다고 판단하는 건 가치하락을 과다하게 산정하는 결과에 이른다. 4차선 기존도로와 2차선 신설 도로를 전혀 별개의 것으로 본 셈이니까.

사업시행이익, 형평의 논리를 강조하면서 필자와 상반된 의견을 제기한다 해도 충분히 공감한다. 실무기준에 위 내용을 명확히 하거나 이를 정면으로 다룬 판례가 등장하기 전까지는 의견합치가 어려울 것이다. 그러나 당장 잔여지 가치하락을 평가해야 하는 당사자는 가이드라인이 없어 불안하다. 필자와 같은 입장일 누군가에게 이 글이 쓸 만한 방패로 활용되길.

이용훈
㈜대화감정평가법인 파트너 감정평가사

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