이용훈 감정평가사
2016년, 감정평가협회는 국토교통부의 감정평가 3법 하위법령 입법예고안에 화들짝 놀랐다. 세종청부청사까지 1천명의 감정평가사가 항의집회 차 내려간 이유는 상당하다. 과도한 관리감독권한이 국토부 산하 공기업에게 부여되는 것이 그 하나고, 민간 시장에서 철수한다는 공기업이 민간 시장을 잠식할 수 있는 독소조항을 무수히 심어 놓은 것이 두 번째다.
국토교통부가 다루는 업무 범위가 방대함은 굳이 말할 필요가 없다. 간혹 감정평가업계에서 사고가 터질 때마다 국정조사에서 국회의원들로부터 여러 차례 재발방치대책을 지적받은 사실도 익히 알고 있다. 감정평가업계 선진화 방안의 핵심사항으로 ‘관리감독자’ 자리에 감정원을 내정하고 감정평가 3법 개정도 그와 궤를 같이 했음도 미뤄 짐작된다. 그런데 관리감독권한을 부여받았으면서도, 민간업계의 시장을 잠식하려는 의도가 지나치게 선명하다.
『감정원법』제1조에서 정한 한국감정원의 설립 목적은 ‘부동산의 가격 공시 및 통계·정보 관리 업무와 부동산 시장 정책 지원 등을 위한 조사·관리 업무를 수행하도록 함으로써 부동산 시장의 안정과 질서유지에 이바지함’이다. 설립목적을 달성하기 위한 업무범위는 동법 제 12조에서 정하고 있으며, 다음과 같다.
1.「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 가격공시를 위한 조사·산정과 검증 등 같은 법에 따라 감정원이 수행하는 업무
2. 부동산의 거래·가격·임대 등 시장동향과 관련 통계의 조사·관리 업무
3. 부동산투자회사 업무검사 지원, 감정평가 타당성조사 등 부동산 시장 적정성에 대한 조사·관리를 위하여 대통령령으로 정하는 업무
4. 「녹색건축물 조성 지원법」에 따른 녹색건축물의 인증·검토 등 정부 정책지원과 부동산 관련 정보의 제공·자문 업무
5. 그 밖에 다른 법령에 따라 감정원이 수행할 수 있거나 위탁받은 업무
6. 제1호부터 제5호까지의 업무와 관련된 연구개발·교육·연수·홍보 업무
7. 그 밖에 제1호부터 제6호까지의 업무와 관련하여 부수되는 업무로서 대통령령으로 정하는 업무
3호의 ‘대통령령으로 정하는 업무’로 이번 시행령 입법예고안에 실린 내용은 다음과 같은 4가지다.
2. 『감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 시행령』제 47조제1항에 따른 감정평가 타당성조사를 위한 기초자료 수집 등 관련업무
3. 『공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙』제 17조 제1항에 따른 보상평가서검토
4. 『도시 및 주거환경정비법』제 49조제2항에 따른 관리처분계획의 타당성 검증
5. 그 밖에 부동산 거래 신고가격의 검증체계 운영, 부동산 담보대출을 목적으로 하는 감정평가서의 검토 등 부동산 시장 적정성에 대한 조사·관리를 위하여 필요한 업무로서 정관으로 정하는 사항
국토교통부는 지난 5월 25일부터 7월 4일까지 입법예고에 대한 의견을 받고 있다. 어떤 의견이 접수되는지 관계없이 원안대로 확정하기 위한 형식적 의견제출 기간으로 삼지 않는다면, 각 조항이 민간 평가업계에는 얼마나 독소적인지 귀를 기울여야 할 것이다.
감정원이 그간 감정평가업자의 지위를 유지한 것은, 감정원 직원으로 근무한 감정평가사 덕택이다. 비 평가사 신분의 직원이 서운해 한다 해도 어쩔 수 없는 사실이다. 감정평가업무가 주 수입원이었고 감정평가서에는 감정평가사만 서명할 수 있었으니, ‘자격증’ 지닌 사람이 모두 퇴사했다면 감정평가로 인한 수입은 ‘0’원이었을 것이다. 사적 시장에서 공공이 민간과 경쟁하는 것은 맞지 않다고 해서 사적시장 철수를 권고 받았고 올해 9월 1일부터는 그 이전 접수된 감정평가 건을 제외하고는 일체의 감정평가업무를 할 수 없게 된다. 그런데, 보상평가서 검토와 관리처분계획의 타당성 검증, 담보감정평가서의 검토는 유사 감정평가행위로 감정평가업자의 지위 포기선언과 정면 배치된다.
보상평가서와 담보감정평가서 검토 행위의 핵심이 무엇일까. 그리고 그 보고서가 적정한 것을 무엇을 보고 결론내릴 수 있을까. 당연히 보상평가와 담보평가서의 부동산 평가액이다. 제대로 된 서식을 사용했는지, 또 계산결과는 정확한지 이런 부수적인 부분에 신경을 쓸 리 없다. 물론 법령에서 정한 평가방법론과 산식을 적용해야 하겠지만, 이걸 무시하고 작성된 평가서는 거의 발견할 수 없다. 따라서 적정과 부적정을 판정하기 위해서는 적정한 부동산 가치 범위가 어느 정도인지를 제시해야 하며, 이는 실제로 감정평가 행위를 수행하는 셈이다.
단순히 최근 거래된 사례만 쭉 나열하고 거래가격 수준이 이 정도이므로 대상 토지의 보상평가액 또는 담보평가액이 ‘높다’ 혹은 ‘낮다’라고 결론 내릴 수 없다. 부적정 사례로 판정하려면 누군가는 감정평가를 수행해야 한다. 현재까지 국토부가 감정원에 의뢰한 ‘감정평가 타당성조사’에서 비평가사로서 이 업무를 수행한 사람은 없는 것으로 알고 있다. 감정평가사가 있는데 굳이 비평가사에게 이 업무를 맡길 이유도 없고 또 전문자격자를 뛰어넘는 전문성을 그들에게 요구하는 것도 지나치다. 감정원이 보상평가서나 담보평가서를 검토한다고 할 때 누구에게 이 업무를 맡길지는 뻔하다. 감정원에 소속된 감정평가사 자격증을 지닌 직원이다. 따라서 감정원은 외관상 감정평가를 하지 못하는데 소속 직원은 감정평가를 해야 하는 모순이 발생하지 않는가.
‘부동산 거래 신고가격의 검증체계 운영, 부동산 담보대출을 목적으로 하는 감정평가서의 검토 등 부동산 시장 적정성에 대한 조사·관리를 위하여 필요한 업무로서 정관으로 정하는 사항’을 감정원의 업무로 규정할 때, 과연 담보평가서의 검토가 부동산 시장 적정성에 대한 조사·관리업무인지도 납득하기 어렵다.
『도시 및 주거환경정비법』제 49조제2항에 따른 관리처분계획의 타당성 검증 업무는 어떤가. 관리처분의 핵심은 ‘종전자산’과 ‘분양예정자산’간의 합리적인 물물교환이고, 각 자산에 대한 감정평가액을 검토하지 않고 어떻게 타당한 관리처분인지 판별할 수 있을까.
감정원이 말하는 부동산 시장 적정성에 대한 조사는 근본적으로 감정평가행위를 전제하고 있다. 타당성 검증이든 또는 보상, 담보평가서 검토든 실질적인 감정평가 업무를 담당한다는 비난에 직면하지 않으려면, 감정평가 타당성 또는 적정성 검토 위원회에 외부 감정평가사 절반 이상을 포함시켜 검토업무의 전문성을 갖춰야 한다. 실거래자료, 투자수익률 자료, 지가변동률 자료를 취합, 관리한다고 해서 감정원이 감정평가업무의 전문성을 갖추고 있다고 착각해서는 안 된다.
