신종범
법률사무소 누림 변호사
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강원도 바닷가에 위치하고 있는 A호텔 관련한 자문을 하게 되었다. 자문을 받을 자는 A호텔의 각 객실을 분양받은 사람들로 구성된 관리단이었다. 몇 년전에 거의 매일 본 것으로 기억되는 한 신문 광고가 떠 올랐다. “10년간 월100만원을 연금처럼 따박따박~”, “10년간 연10% 꼬박꼬박~”... “따박따박~”, “꼬박꼬박~”이라는 말이 귀에 쏙 들어왔다. A호텔은 몇 년전 위와 같은 광고로 분양자(투자자)를 모집하여 호텔을 건축한 후 영업을 개시한 소위 ‘분양형 호텔’이다. ‘분양형 호텔’은 일반 호텔과 달리 각 호실이 분양되고 개별등기가 이루어진다고 해서 붙여진 이름이다. 저금리가 계속되면서 10%대의 높은 수익률 보장과 함께 유명 관광지에 자기 명의로 된 호텔 객실을 분양 받아 필요할 때 매우 저렴한 가격으로 이용할 수도 있다는 이유로 많은 사람들이 ‘분양형 호텔’에 투자하여 분양을 받았다. A호텔은 평창올림픽이라는 특수까지 겹쳐 전국에서 많은 사람들이 분양을 받아갔다.
그런데, A호텔이 영업을 개시하고 수 개월이 지나면서 문제가 발견되기 시작했다. 분양자들로부터 호텔 운영을 위탁받은 운영사의 다른 곳 영업이 부실해지면서 A호텔의 영업계좌가 압류되고, 환급받아야 할 세금이 운영사의 체납세금으로 인하여 상계되는 등의 상황이 발생하였다. 더 나아가 운영사 대표 지인들이 호텔에 숙박한 후 지급하지 않은 요금이 장기간 미수금으로 남아 있는 것이 확인되었고, 운영사가 각 구분소유자에게 지급하여야 할 수익금마저 연체되는 일이 일어났다. A호텔 관리단은 운영사에게 위와 같은 문제의 조속한 해결, 재발방지 조치와 함께 근본적인 문제 해결이 어렵다면 운영권을 관리단에게 넘기라고 요구하였다. 이에 운영사는 관리단에게 운영권을 넘길 의사가 있다고 하면서 협의를 제안하였다. 관리단은 구분소유자들로부터 운영사에 대한 계약해지권한과 협상권한을 위임받아 운영사와 운영권 이전을 위한 협상을 시작하였고, 운영권을 양수받기 위한 직영법인도 설립하였다. 순조로울 것 같았던 협상은 운영사의 형식적 대표가 B라는 새로운 회사를 설립한 다음 A호텔의 영업권을 B에게 양도하는 계약을 체결한 후 관할관청에 영업양수도신고를 함으로써 암초를 만나게 되었다. 관할관청에서는 영업양수도 계약에 형식적 흠이 없으면 신고서를 수리하고 신고증을 교부할 수 밖에 없다는 입장이었다. 이대로 진행되면 자본금이 100만원 뿐인 B사에 의해 호텔이 운영될 수 밖에 없는 상황이었다. 지금까지는 법률자문도 순조롭게 되어왔는데 난감했다. 고민이 깊어가던 중 반가운 판례 하나가 눈에 확 들어왔다. 불과 얼마 전에 있었던, ‘분양형 호텔’과 같은 숙박업소의 경우 복수의 영업신고가 가능하다는 내용의 판례였다. 운영사와의 계약을 해지하고, 관리단이 설립한 직영법인 명의로 관할관청에 영업신고를 할 수 있음을 자문하여 주면서 관련 판례의 내용을 관찰관청 담당자에게 알려 주었다. 당시 관리단은 구분소분자의 90%로부터 운영사와의 계약해지권한과 직영법인의 설립 권한 등을 위임받은 상태였다. 관할관청은 필자가 제시한 판례와 중앙부처의 유권해석을 근거로 관리단의 직영법인에게는 영업신고증을 내어 주었고, B사에 대해서는 관리단이 위임받지 못한 나머지 구분소유자로부터 운영권을 위임받은 근거자료를 제출하라는 보완요구를 하였다. 그러나, B사는 보완을 할 수가 없었다. 나머지 구분소유자들도 모두 관리단에게 위임장을 제출하였기 때문이다. 결국, B사의 영업신고는 반려되었고, 현재 A호텔은 관리단이 설립한 직영법인에 의해 운영되고 있다. A호텔은 관리단에 의해 직접 운영되고 있는 최초의 ‘분양형 호텔’이라고 한다.
인기를 누렸던 ‘분양형 호텔’이 여러 곳에서 문제점이 발생하고 있다. 거의 대부분의 ‘분양형 호텔’은 운영사가 약정한 수익금을 지급하지 못하고 있고, 어떤 호텔은 운영사가 법정관리에 들어간 곳도 있으며, 어느 곳은 호텔 1곳을 수 개의 운영사가 서로 다른 구분소유자들로터 위임을 받아 독자적으로 운영하면서 혼란이 극심한 곳도 있다. 단기간에 우후죽순처럼 생겨나 공급이 과잉되었고, 중국인 관광객 마저 급감하면서 수요가 확 줄어든데가 운영사가 보장한 수익금을 지급하지 않아도 이를 담보할 장치가 전혀 없어 선의의 피해자가 양산되고 있는 것이다. 더욱이 구분소유자들이 서로 다른 목소리를 내고 통일적 의사를 형성하지 못하면 호텔 운영은 ‘배가 산으로 올라가는’ 형국이 되고 만다. A호텔의 경우에는 관리단 조직이 일찍 구성되고, 운영사의 문제점을 비교적 조기에 인식하였으며, 무엇보다 소유자들의 의사를 하나로 모아 적법한 절차를 거쳤 왔기에 문제를 원만히 해결할 수 있었다. A호텔은 이제 관리단에 의해 직접 운영되는 최초의 호텔로서 얼마나 좋은 호텔로 평가되고 성과를 내느냐 하는 과제를 안고 있다. A호텔의 앞날이 새롭게 생긴 서울~양양간 고속도로처럼 뻥 뚫렸으면 좋겠다.
