대법원 “단순 사실행위 아닌 법률사무에 해당...중개사 면책”
[법률저널=이성진 기자] 법적인 사항을 제대로 확인하지 않고 집을 팔았다가 세입자의 보증금을 대신 돌려주게 된 집주인이 공인중개사를 상대로 소송을 냈으나 대법원에서 패소 판단(2024다239364)을 받았다.
대법원 1부(주심 서경환 대법관)는 손모 씨가 공인중개사 김모 씨와 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상 청구 소송에서 지난달 12일 원고 패소 취지로 원심을 파기 환송했다.
손씨는 2020년 5월 자기 소유의 울산 중구 아파트를 2억 8천만원에 매매했다. 당시 아파트는 법인 임차인이 2억원의 보증금을 내고 사용하고 있었는데, 손씨는 보증금 채무를 매수인에게 넘기고 차액인 8천만원만 받았다.
그런데 이 과정에서 손씨는 임차인의 동의를 받지 않았다. 법인 임차인은 주민등록이 불가능해 법적으로 보호받기 어렵기 때문에, 현행법은 집주인이 보증금 반환 채무를 매수인에게 넘기고 책임을 면제받으려면(면책적 인수) 임차인의 동의를 받도록 한다.
손씨의 아파트를 구입한 사람은 임차인에게 보증금을 돌려주지 않고 아파트를 담보로 근저당권을 설정했고, 아파트는 결국 경매에 넘어갔다.
법인 임차인은 보험사를 통해 보증금을 돌려받았다. 보험사는 손씨를 상대로 구상금 소송을 내 2억원 배상 판결이 확정됐다.
이에 손씨는 공인중개사 김씨와 협회를 상대로 소송을 냈다. 공인중개사가 면책적 인수가 불가능하다는 점을 설명하지 않아 손해를 봤으니 배상하라는 취지였다.
원심(울산지방법원)은 “임차인의 동의가 없을 경우 매수인이 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수할 수 없다는 것을 예상할 수 있었음에도, 채무인수 불가능 상황과 그 대비책 등에 관한 정확한 설명 없이 매매계약을 중개함으로써 공인중개사법 제29조 제1항에서 정한 공인중개사로서의 주의의무를 위반한 것”이라며 김씨에게 공인중개사법 제30조 제1항에 따라, 공인중개사협회는 공제계약에 따라 공동해 손해를 배상할 책임이 있다고 판단했다.
대법원은 그러나 공인중개사에게 책임을 물을 수 없다고 판결했다. 대법원은 “채무 인수의 법적 성격을 가리는 행위는 단순한 사실행위가 아닌 법률 사무”라며 “공인중개사가 부동산을 중개하는 과정에서 채무 인수의 법적 성격까지 조사·확인해 설명할 의무가 있다고 보기 어렵다”고 했다.
이에 “중개 과정에서 그릇된 정보를 전달했다는 등의 특별한 사정이 없는 한 채무 인수의 법적 성격에 관하여 조사·확인해 설명하지 않았다는 사정만으로 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 해야 할 의무를 위반했다고 볼 수 없다”고 결론 내렸다.
