계약갱신청구권·전월세상한제, 헌재 “합헌”

[법률저널=이성진 기자] 임차인(세입자)의 계약갱신청구권과 전월세상한제를 규정한 주택임대차보호법 조항이 헌법에 어긋나지 않는다는 헌법재판소 판단이 나왔다.

헌재는 28일 주택임대차보호법 6조의3 등 관련 조항에 대한 헌법소원 심판 청구(2022헌바82 등)를 재판관 전원일치 의견으로 기각했다.

임차인 주거 안정 보장이라는 입법 목적이 정당하고 임차인의 주거 이동률을 낮추고 차임 상승을 제한함으로써 임차인의 주거 안정을 도모할 수 있다는 점에서 수단이 적합하다는 이유에서다.

헌재는 “주거 안정은 인간다운 생활을 영위하기 위한 필수 불가결한 요소이며 국가는 경제적 약자인 임차인을 보호하고 사회복지의 증진에 노력할 의무를 지므로 공익이 크다”면서 “이에 반해, 임대인의 계약의 자유와 재산권에 대한 제한은 비교적 단기간 이루어져 제한 정도가 크다고 볼 수 없다”고 판시했다.
 

특히 계약갱신청구권이 임대인의 사용·수익권을 전면적으로 제한하는 것이 아니며 임대인이 거절할 수 있는 사유를 규정해 기본권 제한을 완화하는 입법적 장치도 마련하고 있다는 점에도 주목했다.

또한 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 기간과 횟수가 제한되고 갱신되는 계약의 존속 기간도 2년으로 규정돼 침해 정도가 크지 않다는 것이다.

임대인이 갱신 요구를 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 주택을 임대할 경우 세입자의 손해배상청구권을 규정한 조항도 임대인의 계약의 자유나 재산권을 과도하게 제한하지 않는다고 봤다.

전월세상한제와 관련해서는 차임 증액의 범위를 제한하는 것이 계약갱신요구권 제도의 실효성 확보를 위한 불가피한 규제로써 인상률 제한인 20분의 1 비율이 지나치게 낮다고 볼 수 없다고 했다.

이밖에 월세와 전세 보증금의 전환율을 대통령령으로 정하도록 위임한 것은 “전문적이고 정책적인 고려가 요구된다”며 타당하다고 봤다.
 

개정법 시행 당시 존속 중인 임대차 계약에도 개정 조항을 적용하도록 한 부칙 조항도, 사적인 계약 관계를 규율하는 법률은 사회적·경제적 상황에 따라 새로운 법적 규율을 가하게 되는 게 일반적이라며 헌법에 어긋나지 않는다고 결정했다.

주택임대차보호법 6조의3은 세입자가 임대인(집주인)에게 2년의 계약 연장을 요구할 수 있고 임대인은 실거주 등 정당한 사유가 없으면 이를 거부할 수 없다고 정한다.

같은 법 7조 2항은 계약 당사자가 차임이나 보증금 증액을 요구할 때 인상률을 5％ 이내로 제한한다.

이 조항들은 문재인 정부 시절인 2020년 세입자를 더 두텁게 보호한다는 취지로 전월세신고제와 함께 ‘임대차 3법’이라는 이름으로 도입됐다.

그러나 오히려 전세 시장의 혼란과 대규모 전세사기 속출을 초래했다며 폐지론이 불거지기도 했다.

이번 헌법소원 청구인들은 계약갱신청구권과 전월세상한제가 임대인의 재산권을 침해한다며 잇달아 심판을 청구했다. 헌재는 15건의 청구를 병합해 심리한 뒤 이날 결론을 내렸다.