감정평가에 관한 규칙 제2조 제9호에 따르면 공시지가기준법이란 감정평가법 제3조 제1항 본문에 따라 감정평가의 대상이 된 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. 실무기준 400-3.3,3도 유사한 취지에서 규정하고 있다.

공시지가기준법은 거래사례를 평가대상 토지와 비교하여 토지가액(비준가액)을 산정하는 거래사례비교법의 적용 방법과 유사하며 비교방식의 논리를 차용하고 있다. 이 방법에 의한 시산가액 역시 비준가액이라고 볼 수 있다. 이처럼 공시지가기준법에 따라 토지를 감정평가할 경우에는 비교표준지 선정, 시점수정, 지역요인 비교, 개별요인 비교, 그 밖의 요인 보정의 순서에 따라야 한다. 비교표준지는 인근지역에 있는 표준지 중에서 대상토지와 용도지역, 이용상황, 주변환경 등이 같거나 비슷한 표준지를 선정하게 된다. 

여기서 비교표준지란 표준지 중에서도 대상토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되어 대상토지의 감정평가 시에 비교기준으로 선정하는 표준지를 말한다. 비교표준지 선정은 대상토지와 유사한 이용가치의 측면에서 검토한다. 그리고 인근지역에 위치하여 지리적으로 가능한 가까이 위치한 표준지를 선택하면 된다. 부가적으로, 용도지역, 지구, 구역 등 공법상 제한사항이 같거나 비슷한 표준지, 이용상황이 같거나 비슷한 표준지, 주변환경이 같거나 비슷한 표준지인지 종합적으로 검토하여 비교표준지를 선택하면 된다. 
 

또한, 공시지가기준법으로 토지를 감정평가할 때 적용할 공시지가는 기준시점에 공시되어 있는 표준지 공시지가 중에서 기준시점에 가장 가까운 시점의 것을 선택한다. 다만, 감정평가시점이 공시지가 공고일 이후이고 기준시점이 공시기준일과 공시지가 공고일 사이인 경우에는 기준시점 해당 연도의 공시지가를 기준으로 한다. 

시점수정은 시가변동률을 적용하여 기준시점으로 토지 가치를 맞춰주는 역할을 한다. 지가변동률이란 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제19조에 따라 국토부장관이 조사, 발표한 표본지의 적정가격을 기초로 산정된 지가지수의 기준시점과 비교시점의 비율을 의미한다. 지가변동률은 비교표준지가 있는 시 군 구의 같은 용도지역 지가변동률을 적용함을 원칙으로 한다. 

조성비용 등을 기준으로 감정평가하는 경우에는 비용성 원칙에 따라 토지를 생산하는 자가 조성비용을 투입한 것으로서 지가변동률을 적용하는 것보다 생산자물가상승률을 적용하는 것이 보다 적정한 시점수정의 방법이 될 수 있다. 그 밖에도 합리적인 이유가 있다면 생산자물가상승률을 적용할 수 있겠다.

그 다음으로 검토할 것이 지역요인과 개별요인의 비교다. 지역요인은 대상물건이 속한 지역의 가격수준 형성에 영향을 미치는 자연적 사회적, 경제적, 행정적 요인을 포함한다. 지역요인은 대상지역이 다른 지역과 구별되는 지역특성을 나타내는 가치형성요인이다. 지역요인의 비교는 비교표준지가 있는 지역의 표준적인 획지의 최유효이용과 대상토지가 있는 지역의 표준적인 획지의 최유효이용을 판단하여 산정한 격차율을 적용한다. 각각의 해당 지역의 특성을 가장 적절하게 반영하고 있는 토지를 기준으로 양 지역의 가격수준의 격차를 보정하는 것이다. 
 

개별요인 비교는 비교표준지의 최유효이용과 대상토지의 최유효이용을 판정, 비교하게 된다. 개별요인 비교 과정은 비교표준지의 최유효이용과 대상토지의 최유효이용을 각각 판정한 후 이를 비교하는데, 대상토지의 현황이 최유효이용에 미달하는 경우에도 그 구체적인 가액을 산정하기 위해서는 대상토지의 최유효이용에 대한 판정이 선행되어야 한다.

마지막으로 수행하는 그 밖의 요인 보정은 어떻게 보면 가장 중요할 수 있는 부분이다. 표준지공시지가에 시점수정, 개별요인 및 지역요인 비교를 거쳤음에도 적정한 가치에 도달하지 못하는 경우가 발생할 수 있는데 이때 가치를 정상화하는 작업이 그 밖의 요인보정이다. 그 밖의 요인보정을 위해서 용도지역 등 공법상 제한사항이 같거나 비슷하고, 이용상황이 같거나 비슷하며, 주변환경 등이 같거나 비슷하고, 지리적으로 가까운 거래사례를 선정하여 격차율을 계산하게 된다. 그렇다고 그 밖의 요인 보정이 격차율만 고려하여 결정되는 것이 아니다. 전문가적 판단에 의하여 인근의 거래시세 및 각종 경제지표 등을 종합적으로 고려하여 결정한다고 보면 된다.

이렇게 토지의 단가가 결정되면 대상 토지의 면적을 곱하여 가치를 산출한다. 대상 토지 면적은 실제면적을 기준으로 하되 토지대장상 면적과 현저한 차이가 있다면 의뢰인에게 알리고 의뢰인이 요청한 면적을 기준으로 평가할 수 있다. 만약 토지대장과 등기부상 면적이 다르면 물적 현황을 더 잘 반영하는 토지대장을 기준으로 한다.

곽상빈 변호사/공인회계사/감정평가사
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